治疗白癜风多少钱 http://m.39.net/pf/bdfyy/钱江晚报-杭州房产
以戏剧化形式开场的宋城集团举报一事，杭州市中级人民法院已有两次公开回应。
该事件本身尚在进展中，但从宋城举报一事暴露出来的曲线开发房地产项目问题，却像是打开了房地产行业内的潘多拉魔盒。
余亩湘湖土地一口吃进
此事件的焦点，是8月12日杭州市中院公布的案号为“（）浙杭民终字第号”判决书。判决书中争议的双方，是宋城集团旗下的控股公司杭州世界休闲博览园有限公司（下称休博园公司）与济和集团持有90%股份、宋城控股持有10%股份的杭州奥兰多置业有限公司（下称奥兰多公司），争议标的，是位于萧山奥兰多小镇共平方米的商铺归属权。
奥兰多小镇所在地块，是“杭州乐园二期”项目的一部分。年宋城集团与萧山区政府签订的杭州乐园二期项目总合同书中约定：这一项目用地面积约亩，其中亩作为旅游休闲、科技教育综合用地，使用年限为50年；其余亩作为景观房产用地，使用年限70年，同意发房产证。
▲奥兰多小镇实景
在“杭州乐园二期”这一项目上，先后有了威尼斯水城、苏黎世小镇、奥兰多小镇等房地产开发项目。记者查询公开资料得知，这三个项目中，威尼斯水城配套住宅开发的建筑面积约14万平方米；苏黎世小镇开发的建筑面积约9万多平方米；奥兰多小镇开发的总建筑面积约16万平方米。惊人的楼面价奥兰多小镇仅元/平方米
年6月，宋城集团拿出其中50余亩景观房产用地与他方合作开发，成立了项目公司奥兰多公司。奥兰多公司成立之后，与萧山区国土局就这50余亩景观房产签订了出让合同，出让金约万元由宋城集团支付。按照目前公开资料显示，奥兰多小镇容积率为0.55，折算下来该地块的楼面价仅元/平方米。休博园公司与奥兰多公司争议的标的，就是位于奥兰多小镇共平方米的底商能否出售的问题。
一位知情人士表示，当时杭州乐园二期这近亩土地是作为旅游综合用地性质的，奥兰多小镇所以拿地的价格才比较低。而一位国土部门人士表示，一般来说，是没有景观房产用地这一土地性质的，算是政策的擦边球，“所以当时的项目总合同中才约定，亩的使用年限是70年，同意发房产证，也就是说，这就是住宅开发。”
▲奥兰多小镇实景
仅以元/平方米的土地成本拿下地块，再用做商品房销售，这笔买卖显然是相当“划算”的。奥兰多小镇年开盘，销售价格约在元/平方米左右，而当时的建安成本，按照判决书里透露出商铺元/平方米的代建费用来看，公寓的建安成本应该也不会高于元/平方米。不计项目内的别墅，仅计算公寓部分的10万平方米，奥兰多小镇这个项目，销售额起码在6亿以上，毛利约在两三亿元。焦点：商铺所属土地究竟是否变更
从杭州市中院和宋城的回应看，争议的焦点应该就是：这平方米的商铺所属土地究竟是否符合办理产权证的条件。
众多周知，要办出产权证的条件之一是，该商品房所属土地是合法的商品房用地。记者从杭州市中院公开的这份判决书上，看到的是萧山区政府关于这块地出台的近10份的批复、抄告单、会议纪要等文件。
最早的一份，是在年6月26日，萧政办纪（）45号会议纪要记载，杭州乐园二期项目中商贸用房只能用于经营或出租，不能出售。这也是宋城和杭州市中院争议的焦点。宋城方面认为，判决回避了后来的几分会议纪要，直接影响了判决的公正性；而杭州市中院的主审法官在答记者问里表示，从土地出让到本案诉讼，萧山区政府的一系列批复、抄告单、会议纪要等文件，从未同意案涉商贸用房转让，并表示，在审理过程中，曾就此向萧山区政府求证，萧山区政府明确答复，并没有同意涉案商贸用房转让。调整土地性质、更改容积率是房地产获利的途径之一
宋城的“杭州乐园二期”，究竟有多少是旅游用地，多少是住宅开发用地，似乎是在合同里有明确约定的。但杭州另一开发项目显示，开发商以低总价的旅游用地拿地，再通过一系列的运作，变成了价值更大的宅地。
最知名的案例之一就是阳明谷。据公开资料显示，年，国都公司从浙江信托国际公司购得阳明谷地块，规划用途为“综合用地”。位于之江国家旅游度假区，背倚五云山，南临大渚河，占地约25万平方米。
该项目本应是旅游建设项目，但年前后阳明谷建成后，却成了排屋别墅。因土地性质改变，杭州市政府一直未批准该项目对外销售，当时阳明谷的房子也是只租不售。为此，国都经过一系列的运作，最后有关部门同意该项目用地由公建用地变为住宅用地。
但之后，杭州有官员为此落马。
▲国都·阳明谷
“在十多年之前，这样的事情是有。”一位开发商高管说，“就拿杭州来说，确实有开发商以各类名义大片拿地之后，再进行房地产开发的例子。”
“这些开发商通常以旅游用地、养老用地、商业用地的性质先将整片的土地拿下，号称今后做成旅游+房产，或者养老+房产的形式，然后开发商再通过一系列的运作，对其中的一部分进行土地性质变更。”这位开发商高管说，这些土地价格极其之低，而公众要从公开渠道去查询地块价格，基本上没有可能。
土地楼面价决定房地产开发利润，这几乎是房地产业内的共识。杭州自年开始对商品房用地实行公开拍卖以来，土地出让的透明性大为增加，“土地招拍挂的方式具有较强竞争性，信息也全部公开，被认为是较为公正的土地出让方式。”有业内人士认为，虽然如此，但调整土地性质、更改容积率的事情却仍有发生，“如何让政府部门的行政行为公开透明，加强对土地管理重点环节的监督，让公众获得更多的参与权和知情权，才是杜绝土地寻租现象的根本。”
本文版权归《钱江晚报》所有，欢迎转发，未经授权不得转载。
暗度陈仓变更土地性质，后患却无穷
对这场纷争，你如何看？
预览时标签不可点收录于话题#个上一篇下一篇
转载请注明：http://www.grcyadian.com/schd/5643.html
当前位置： 宋城 > 宋城活动 > 调查宋城举报事件打开了房地产业的潘多
