上一篇，我们聊了《直降元/m2！环沪炒房“第一城”，颓了？》（点击可回看）
嘉善楼市已由上半年的大涨，进入下半年的快速调整，行情迎来突变，多盘取消绑定车位、推出优惠直降元/m2，让一批投资客被套牢！
目前嘉善正处在规划落地实施的初期阶段，也是市场利好发声的“真空期”与“盘整期”，市场上浮现出不少投资的坑洼板块。
在“两条地铁到上海”的示范区概念利好加持下，这几年嘉善开发出了众多新盘，但迄今为止嘉善还没有一个真正的轨交大盘上市，当前在售楼盘或多或少都存在着一定的瑕疵，更有不少是“巨坑”盘！
接下来的两篇，我们分别从嘉善的“四大临沪概念股”和“三大铁路枢纽”两个方向，盘点一下嘉善楼市七大板块，究竟哪些是机遇？哪些是坑？
这一篇，我们先来分析临沪概念的姚庄、西塘、枫南、大云四大板块。
1
姚庄是最大的坑！
首先来说说嘉善入选长三角一体化示范区先行启动区的姚庄、西塘两镇。
这两个示范镇，一个充满开发区工业气息，一个则是蕴含江南水乡旅游气息的古镇。
地理位置上，姚庄在西塘的东部，更加靠近上海，处在申嘉湖高速接轨上海的桥头堡位置，同时在西塘古镇不搞大面积宅地开发的情况下
姚庄得以被一众房地产开发商看上，这里先后涌现出数十个楼盘，开发数量是西塘的N倍。
姚庄的优点是高速路一脚油门到上海，方便承接上海产业的外溢与转移，但美中不足的是，缺乏轨交！
嘉善11处站城一体枢纽站规划图
从示范区轨交1号线的走向可以看出，线路途经西塘（设北祥符荡、西塘2站）和魏塘街道（设中新产业园、嘉西大道、嘉善火车站3站），与姚庄擦肩而过，最近的中新产业园站到姚庄主镇区约有7公里车程！
不止如此，示范区首批5条公交线，有从上海17号线东方绿舟站到西塘、汾湖、黎里、周庄的，唯独没有到姚庄的！
还有一件尴尬的事是，姚庄标榜投资50个亿的中新产业园，实际在与姚庄一河之隔，属于嘉善主城区的魏塘街道境内！
“上海不亲，嘉善不爱”，姚庄只剩下那些数不尽的开发商在这里扎堆“厮杀”，还卖到了与占尽高铁之利的孔雀城，以及西塘核心镇差不多的价格，实在是嘉善最大的“坑”！
2
西塘有3大IP，但有价值的项目尚未启动！
相较姚庄，西塘宜居环境当然更胜一筹，嘉善版的“江南丽江”，是网红打卡圣地
拥有“古镇+祥符荡科创中心+示范区轨交1号线”三大IP。
西塘未来不但但是古镇，西塘·中国演艺小镇已签约落户，由宋城集团投资亿元打造的“西塘千古情主题公园”和剧院等项目，将媲美浙江的“宋城千古情”！西塘古镇将迎来焕新，进入“旅游+文化”的迭代升级。
西塘第二大IP是祥符荡创新中心，相当于嘉善版的“张江”，与青浦的西岑科创中心、吴江的高铁科创新城并列长三角示范区三大创新高地，未来会打造成为集科技创新、高端产业、水乡生态、古镇文化于一体的世界级科创绿谷。
接下来，祥符荡科创绿谷将引入浙江大学长三角智慧绿洲、中科院上海分院创新研究院、阿里巴巴城市大脑数据中心等一批科研院所。
今年8月，祥符荡片区已出让土地，将建设嘉善国际会议中心、国际酒店，以及一体化示范区嘉善片区展示馆，成为示范区核心区西塘的重点首发项目！
待年前后，西塘第三大IP示范区轨交1号线开通，从北祥符荡1站到上海，这里将成为嘉善价值的新高地！不过目前暂未开发出TOD楼盘，好项目需要等！
回过头来，我们看看西塘当前开发的楼盘，都是有些小瑕疵！
龙光西塘江南大境、保利西塘越，都属于度假文旅盘，是嘉善少有的能信步到达古镇景区的项目，周边环境确实不错。
但缺点是离嘉善殡仪馆太近了，却离未来的示范区轨交1号线站点又较远，约2公里左右。
3
枫南板块：距离“浙江版花桥”还差一口气
上海之窗智慧科学城可以说是目前嘉善融沪最好的项目，规划有高尚学区、商业、产业园等，城际轨交一站路踏进大上海，被誉为是浙江版的“花桥”。
枫南是“浙江版花桥”，卖点足够大，但也有小瑕疵！
由于沪嘉城际线路最早实现与上海对接的是市域铁路南枫线，预计年前后才能开通，且不能直接进入上海主城区，而是要在亭林、奉贤新城等站，换乘金山线、奉贤线曲线进城，耗时很长，这就使沪嘉城际的含金量大打折扣，虽然中长期规划中还有沪杭城际，可以直达松江南、上海虹桥站，但尚未有时间表！
原沪嘉城际规划进松江南，现接南枫线铁路进临港
因此，对于枫南来说，年开通的沪嘉城际，实则是一条“嘉兴南—枫南”的浙江省内线+断头路；而真正接轨上海，要发挥像“花桥”一样的功能，恐怕要年以后！
但是，枫南是嘉善四大临沪板块中与上海接触面最成熟的，在西塘、姚庄、大云与上海交界处还都是一片农田的时候，枫南实则已经融入金山的城市生活。
枫南与上海金山的枫泾古镇一路之隔、水系相连，枫泾有高速巴士枫梅线，50分钟直达上海徐汇区1号线锦江乐园站（根本无需等10年后的城轨），镇上有万达广场（在建）、金山北站（18分钟到虹桥，每天有20趟班次）、全球最大的乐高乐园（已开工，2倍迪士尼大，年建成）……
枫南，也是全嘉善唯一不需借助嘉善的交通和商业配套，单靠上海枫泾就能生活得很滋润的板块！
枫南，还有全嘉兴最好的私校惠立学校（惠灵顿公学在中国大陆的第4所学校）；华师大附属嘉善实验学校等响当当的名校，学区房价值全嘉善最高！
目前枫南板块在售的枫尚学府，优点是一步跨入上海枫泾界，搭上1小时车程内可达上海中环内徐汇区地铁1号线锦江乐园站的高速巴士，缺点是离所谓的沪嘉城际枫南站距离2公里以上，且隔着一条沪浙界河，上海一侧竟然是枫泾公墓！
4
大云：冒牌的“高铁新城”，其实是“农家乐”水平！
大云镇，处在高铁嘉善南站的“背”面，被铁路和高速路隔开，虽有中德生态产业园、大云温泉旅游度假区的概念加持。
但是在大牌旅游资源竞争惨烈的江南，你“大云温泉”算个鸟！这个镇的地产开发，脱不了一股“农家乐”的乡土气息！
但这很符合“王白石”的调性，在大云开发了一盘星辰苑，当前毛坯售价在1.6万元/m2。项目到达嘉善南站要绕一个大“M”弯，实际距离在3.8公里！
如果看一下大云的老盘中都华庭，配套更好、旁边就是大云镇汽车站，装修价才1.6万元/m2（清盘时送10万家电）
人家星辰苑还真的是来抬价的！目前中都华庭二手次新成交价仅1.35万元/m2。
5
总结
如果对嘉善这四个临沪概念板块作一个排序，明显是：西塘枫南姚庄大云，你看明白了么？
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