之江商业的AB面

“商业的荒漠”

我在全知道后台搜了搜，这个词去年以来，已经有9次出现在之江全知道的文章里。

我们被很多粉丝称为首席“之吹”，但说起之江的商业，我们绝不袒护，多次表达不满——之江的商业发展比起它在其他方面的表现，真的是弱爆了！

今天，我们用近字，结合数据分析、综合粉丝观点，来聊一下之江的商业现状和发展。

时过境迁

之江板块成为杭城最具潜力的板块之一

随着杭州城市能级的改变，之江板块的定位和属性也在随之变化。

早年之江度假区，有两个最具代表性的主题公园，一个是宋城，另一个是曾被称为亚洲规模最大的组合式游乐园的——“杭州未来世界”。

后来，未来世界关闭。之江度假区在许多杭州人眼里，成了“宋城和未来世界旁边的别墅区，杭州的后花园……”

曾经是亚洲最大游乐园之一的未来世界

如今是别墅区新西湖花园

随着三江汇、拥江发展战略落地、西湖区加快南进开发步伐、之江大桥和紫之隧道的开通以及之江新城整体规划的出现，近年来之江板块逐渐“香”了起来。

之江新城规控图

最近这两年，多个省、市、区级的重点交通、公建和商业配套落在之江，之江板块一跃成为杭州最具有潜力和活力的板块之一。

之江文化中心项目效果图

特别是今年下半年以来，之江首个商业综合体开业、之江首条地铁开通在即、投资仅次于亚运村的未来社区项目落地、沿江重点地块本月即将定向出让……在之江全知道的日常推送中，对之江板块影响深远的利好消息越来越多。

之江新城俯瞰效果图

最近，大家聊的最多的，就是在国庆长假开业的之江首个商业综合体——之江银泰百货，这也是杭州第10座银泰百货。

NO.1丨壹

之江商业是荒漠还是特立独行的传奇？

有人说，之江的商业雄起了，因为就在之江银泰开业的前一天，今年拿地的麦岭沙银泰城地块的项目方案对外公示。

一座规模更大的银泰城购物中心，已经落地之江，三年后，之江将再拥有一座类似城西银泰城的区域级商业综合体。

麦岭沙地块银泰城的购物中心

除此之外，之江的商业体数量正在迅速增加——

位于转塘板块，安徽置地在杭州的第一个项目星光荟商业中心，明年五月开业；

镇南板块的金街美地升级版，拥有不小自持面积商业的奥莱金街综合体，明年有会建成。

明年开业的星光荟商业

再加上正在建设中的万国天地、体量不小的Co.C理想城、恒大水晶城等商业体，之前在商业方面一无所有的之江板块，商业项目正如雨后春笋般快速布局。

但也有粉丝认为，之江的商业并不是一无所有，而是特立独行的存在，有不少值得称道的点。

粉丝们列出几个数据（全知道对数据进行过考证），位于中国美院南侧的金街美地（年统计数据via腾讯大数据）竟然是西湖区客流第一的商场（商街）。

这让很多之江老百姓觉得不可思议，虽然金街美地拥有之江的第一家麦当劳、第一家星巴克、第一家大型生鲜超市，但整个商业街的格局和氛围都有些“土味”，大部分商业（商铺）都是非自持的，处于野蛮生长阶段。

金街美地商业街

但即便如此，在转塘老街整体拆迁、之江缺乏商业消费场所的背景下，金街美地依然成为了之江以及西湖区人气最旺的商场，没有之一。每到周末和饭点，金街美地周围的道路经常因为车流量过大引发拥堵。

另外两个数据也和金街美地有关，一个是金街美地开出的之江首家星巴克门店，既不是臻选店，店铺面积也不算大，但网传这家星巴克，一直牢牢占据着华东地区星巴克营业额前三甲。

之江的消费力一度惊到了这个品牌的区域领导。大家可以细数一下目前之江地区的星巴克数量，平均密度绝对不比上对岸滨江区和上城区。

另一家开在金街主打生鲜的永辉超市，据说之江门店的营业额也排在杭州那么多永辉超市的前几位。

要知道，其他开在商场里的永辉超市，能靠商场引流，之江的永辉超市基本属于单打独斗的状态，近身还有华润和世纪联华两个对手，能有这样的成绩，实属不易。

之江的永辉超市生鲜柜台

另外，金街美地商业街上那一小家一小家的特色餐饮，随便拎出一家，都有令人刮目相看的数据。

前不久，我去参加一个之江的餐饮沙龙，邻座一位某连锁品牌麻辣烫的之江加盟商说，他家麻辣烫在金街美地门店的外卖订单量，一个月能达到多单，全杭州排名第二位，而这家麻辣烫在杭州有上百家门店。“之江人民的消费力真的很强。”

更别说大众点评必吃榜常客的韩国料理昊家露、“霸占”了整个之江商务中心一圈的六盘水黄牛肉馆，还有什么时候去都排队的来翠、春雪两家面馆。全是之江的传奇餐饮店，引的不少人从市区过来打卡。

从这个角度看，之江的商业（和餐饮）哪里是一无所有，是剑走偏锋的牛X才对。

NO.2丨贰

之江银泰，区域级商业还是社区级商业？

但事实真的如此吗？我们客观的从之江银泰开业这件事来分析。

银泰刚开业那几天，粉丝群里发上来的照片全是人从众，似乎全之江的人都去“尬热闹”了。

之江银泰开业现场照片

银泰百货之江店总共四层，一层主要是品牌服装、黄金珠宝和化妆品。一层的沿街主力店铺，主要是喜茶、星巴克、伏见桃山等网红饮品品牌，还有肯德基、麦当劳等大型连锁餐饮品牌。

开业促销活动结束后，商场人流有明显下降

二层主要是服装和运动品牌；三层一半是儿童零售和玩乐，另一半是餐饮；四层是屋顶花园和一些重餐饮品牌。

之前，网友讨论，之江银泰虽然是银泰系里相对亲民走中低端路线的银泰百货，但有8万方的体量，还是之江区域首个综合体，这家银泰百货从业态到品牌应该都是区域级商场的定位。

什么是区域级商场？比如滨江的宝龙城、城西的五常印象城、城西银泰城、城北的大悦城……

但从我们实际的感受来看，这家银泰百货的定位更偏向社区型百货+加餐饮配套，整体业态的丰富程度和招商水准与杭州其他9座银泰百货相比，位于中下水平。

为什么得出这样的结论？就像有位女粉丝说，“银泰正门进来的化妆品品牌竟然是欧莱雅，连雅诗兰黛这样的牌子都没有，这是有多瞧不起之江人民的消费能力？”

虽然是句玩笑话，但从侧面可以反映出，这家银泰百货设定的消费等级是小康、实惠型。

对于周边二手房价在5万左右的之江板块来说，这样的定位策略，是否过于保守了？

在品牌布局方面，我们发现了一些不合理的地方，比如运动品牌中，除了还未开业的adidas主力店，竟然没有nike门店，作为一家开在杭州的商场，nike这样常见的品牌缺席，实在有些说不过去。

另外，优衣库、HM这类快时尚品牌的缺席，也着实让人遗憾。

餐饮方面，日常聚餐除了新白鹿这一家，几乎没有更多的选择，倒是4楼重餐饮区域，像海底捞、谭鸭血等火锅品类的门店有却有四五家之多，品类过于重复。

另外，大家心心念念的盒马，最后变成了一家哈尔滨品牌的生鲜超市。我们仔细逛了逛这家超市，对比商品的种类、价格，其实还算不错，但在生鲜的丰富程度、物流配送以及营业人员的综合素质方面，这家超市与盒马存在不小的差距。

为什么盒马最后没有入驻之江银泰？有好几个版本的说法——

盒马点名要银泰一二层最好的位置，银泰没有同意；

银泰来之江开店前曾做过几次市调，发现之江的绝对购买力和人群无法撑起一家盒马门店的正常运营；

今年受疫情等各方面影响，盒马的新开店计划放缓，原本布局之江的计划也因此搁浅。

盒马鲜生亲橙里门店

NO.3丨叁

之江银泰和之江商业一样

还有不少提升的空间

有粉丝说，之江银泰宣传有8万方，但她长假里先去了之江银泰，下午再去了10万方的滨江天街，无论业态、品类和规模，真的差了好几个level，“根本不像只差了2万方而已，银泰是不是把停车场和露台都算做面积了！”

但也有粉丝认为，之江能开出一家商场就不错了，不能要求之江银泰跟万象城、杭州大厦那样全是豪华品牌，奢侈品牌，毕竟路要一步一步走。

还有粉丝说，之江的银泰只要能填补之江商业的空白就好。比如大家都喜欢买喜欢逛的快时尚品牌和品牌教育培训机构……这些才是急需的呀。

此外，我们通过对商场的实地多次探访，认为商场的整体动线，业态的布局，停车场的设置都还有提升的空间。

当然，全知道认为，之江银泰作为之江的首个真正意义上的商场，也有可圈可点的地方。

比如1楼让人眼前一亮的女洗手间、4楼露台的游乐区、整体日式风格的营造和江涵路上日式枯山水园林的景观布局，都很有特色。据说，大门口那些日本进口的松树几百万元一棵。

另外，招商上也有亮点，比如喜茶等网红饮品首入之江、星巴克开的是臻选门店、偏向中高端的自由人影城（年底左右开业）、肯德基和麦当劳两大西式快餐巨头同时入驻，还有一楼服饰区引入了一家太平青年，这是太平鸟旗下主打年轻的服饰品牌，目前全国只开了三家门店。

之江银泰的星巴克臻选门店

今年受到疫情影响，许多快时尚品牌、餐饮生鲜连锁品牌都放缓了新店布局计划，许多原本定在今年开业的商场和综合体也都推迟开业，比如地处黄金地段——钱江新城的高德置地广场，位于城西的王炸级别招商的综合体天目里，开业时间都有所推迟。

而之江银泰百货，仍然能够在这样的大环境下按时开业，从这一点看很值得鼓励了。

之江银泰外立面实景

不过，我们也希望银泰百货开业后，不断调整业态布局，多引进一些之江老百姓欢迎的品牌和业态。

NO.4丨肆

之江商业发展，关键缺的是人！

前几天，我们去了好几趟银泰，没有了开业时的各种促销，除了新白鹿，喜茶这几家还有人气，整座商场趋于平静，人流量并不高。

银泰商场店内实拍

有粉丝说，之江的景点和值得打卡的地方不少，但都没有聚拢在一起，缺乏人气。

国庆长假期间，我们还去了两趟龙坞，龙坞的九街步行街打造的非常漂亮，但有些冷清，鲜少见人。

长假期间的龙坞九街，游客寥寥

步行街没有人，街口那间给星巴克这类量身定做的店铺就没法开业。

没有店开出来，人就更少。之江有很多地方，陷入这样“缺人缺店”的恶性循环当中。

全知道认为，之江商业发展的关键因素，还是人！

最先开业的之江银泰虽然抢占了先发优势，但目前之江不到20万的常住人口，与下沙、临平和滨江等区域相比，之江无论是人口密度还是人口绝对值都处于劣势。

简单说，同样面积的区域中，之江有20个人，别的区域有50个人，这一点上，我们就吃亏不少。

所以，除了交通、地理等客观原因外，人口一直是制约之江发展，特别是商业发展的一大因素。

值得庆幸的是，近年来，之江发展进入快车道，以之江银泰为核心，半径3公里内，越来越多的楼盘等待交付入驻，之江新城居民入住率也在不断提高。

去年成立的国科大杭州高等研究院今年迎来首批新生

之江除了中国美院、浙江音乐学院和浙大之江校区外，正在计划或已引入几所重点高等院校。

另外，近年来，之江打造的文创、艺术、高科技等产业，也为增加“人”这件要事上增加筹码。

比如这个月将出让的原海洋公园地块，将来就能为之江引入数量可观的一批高净值人群。

地铁6号线、彩虹快速路西延、之江路隧道、以及规划中的两条新过江隧道，正在让之江与城市其他区域的连接更为紧密，吸引更多的新之江人。

进入快速发展的之江新城

未来，之江的常住人口突破30万，向40万进发时，我想“盒马”临时抛弃之江这种情况，就不会再发生了。

更多的居住区，更多更好的交通、商业文教与公建配套，更多的高校和产业引入，更多的创业扶持和引导，吸引了更多的人才，这是之江发展的关键，也是核心动力！

之江全知道设有粉丝群、教育群、楼市群、生活便利群，请添加小助手2号，备注“想加入的群名”，小助手拉您入群！